こんにちは、一般社団法人U&I（ユーアンドアイ）です。
私たちは、相続や遺言、老後の暮らしに関するお悩みを幅広くサポートしております。
今回は建物相続を登記しなかった場合の罰則について解説させて頂きます。
これまでは相続登記をしなくとも罰則はなく、手続きを先延ばしにするケースが多く見られました。
しかし2024年4月から法律が変わり、「相続登記の義務化」がスタートしています。
つまり、これからは“やらなければならない手続き”になったということです。
1.相続で思わぬ落とし穴になる「未登記建物」とは
相続の手続きを進めていると、「土地は登記されているのに、建物の登記が見当たらない」というケースに直面することがあります。
このような建物は「未登記建物」と呼ばれます。
一見すると「住んでいる家なのだから問題ないのでは？」と思われがちですが、未登記建物は相続手続きや将来の売却・解体の場面で、大きなトラブルの原因になることがあります。特に2024年4月から始まった相続登記の義務化により、これまで放置されてきた未登記建物への対応が、避けて通れない問題となっています。
2.未登記建物とは何か？
未登記建物とは、法務局に建物の登記がされていない建物のことを指します。
本来、建物を新築したり購入したりした場合には、
- 建物が存在することを示す「表題登記」
- 誰が所有者なのかを示す「所有権保存登記」
を行うことで、建物の存在と所有者が公的に証明されます。
しかし、何らかの理由でこの手続きが行われないまま、長年使用されている建物が少なからず存在します。
3.未登記でも相続財産になる？
結論から言えば、未登記であっても建物は相続財産に含まれます。
登記がなくても、現実に建物が存在し、被相続人が所有していたのであれば、
不動産として相続の対象になります。
しかし、問題はここからです。
未登記建物には「登記簿」という公的な証明が存在しないため、
- 誰の建物なのか
- どの範囲までが建物なのか
- 評価額はいくらなのか
といった点が非常に分かりにくくなります。
この曖昧さが、相続人同士の話し合いを難航させる原因になります。
4.相続の現場で起きやすいトラブル
未登記建物があると、次のような問題が起こりやすくなります。
- 遺産分割協議で話がまとまらない
- 建物を誰が相続するのか決められない
- 売却や贈与、担保設定ができない
- 将来の相続（次の世代）で権利関係がさらに複雑になる
「固定資産税を払っているから自分のものだと思っていた」という方も多いのですが、固定資産税の納税と法的な所有権は別物です。
市区町村に「未登記家屋所有者変更届」を出していても、それだけでは法務局での所有権の証明にはなりません。
5.相続登記義務化で未登記建物はどうなる？
2024年4月から、相続登記は義務となりました。
被相続人が所有していた不動産を相続した場合、相続開始および所有を知った日から3年以内に登記を行う必要があります。
このルールは、未登記建物にも当然適用されます。
正当な理由なく登記をしないまま放置すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は刑罰ではありませんが、法律上の義務違反として扱われる点は軽視できません。
6.未登記建物の相続登記はなぜ大変なのか
未登記建物の相続登記では、通常の不動産とは異なり、次の手順が必要になります。
- 表題登記
建物の所在地・構造・面積などを登記簿に登録し、建物の存在を明らかにする手続きです。 - 所有権保存登記
誰がその建物の所有者なのかを登録する手続きです。
この順番を誤り、いきなり所有権保存登記を申請しても、法務局では受理されません。
また、古い建物や増築が多い建物では、図面の作成や現地調査が必要になり、想像以上に時間がかかることもあります。
7.遺産分割協議書の重要性
相続人が複数いる場合、未登記建物の相続登記には遺産分割協議書がほぼ必須になります。
「口頭で話はまとまっているから大丈夫」という考えは危険です。
登記手続きでは、書面での合意が求められます。
相続人が高齢だったり、遠方に住んでいたり、所在不明の場合は、署名・押印の取得だけでも大きな負担になります。合意が得られなければ、家庭裁判所での調停が必要になるケースもあります。
8.専門家に相談する意味
未登記建物の相続登記は、
- 土地家屋調査士（表題登記）
- 司法書士（所有権保存登記）
といった専門家が関わることが一般的です。
自分で手続きをすることも不可能ではありませんが、書類の不備や差し戻しによる時間ロスを考えると、専門家に依頼する方が結果的にスムーズなケースが多いでしょう。
まとめ
未登記建物は、普段の生活では問題が表面化しにくいため、相続が発生して初めて存在に気づくことが少なくありません。しかし、放置すればするほど、手続きは複雑になり、費用やトラブルのリスクも増していきます。
相続登記が義務化された今、未登記建物は「いつかやればいい問題」ではなく、「早めに対応すべき課題」です。
現地確認や資料の整理、専門家への相談を早めに行うことで、相続手続きをスムーズに進めることができます。
未登記建物があるかもしれないと感じたら、まずは現状を知ることから始めてみてください。それが、将来の安心につながる第一歩となります。